Combien de locataires ignorent leurs droits et leurs obligations en matière de bail, car il y a des délais à respecter, mais aussi des astuces à connaître lorsque l’on veut rompre un bail. Il existe par exemple des délais officiels et des délais réduits, sous certaines conditions. Voici ce qu’il faut savoir pour bénéficier de ces délais réduits de préavis et pour bien négocier la fin d’un bail, mais aussi les conditions auxquelles un propriétaire peut vous donner congé.
Du côté des propriétaires : délais de préavis à respecter pour rompre un bail et donner congé au locataire
Il existe certaines dispositions permettant au propriétaire de rompre un bail afin de récupérer le logement loué, mais à certaines conditions seulement.
Le propriétaire peut mettre un terme au bail uniquement à la fin de la période de bail, et à condition d’envoyer à son locataire un congé, en conformité avec la législation à ce sujet, par lettre avec accusé de réception. Si le propriétaire a de bonnes raisons de penser que ce congé va poser problème, il a tout intérêt à charger un huissier de donner ce congé dans les temps et les formes voulues au locataire, pour s’assurer de respecter toutes les règles complexes à ce sujet.
- Le propriétaire peut donner congé, dans ces conditions, au locataire, s’il désire vendre le logement, ou l’occuper lui-même, ou encore pour donner hébergement à un membre de sa famille proche.
- Le propriétaire peut également donner congé au locataire en cas de motif grave : par exemple, si le locataire ne respecte pas ses obligations de locataire telles qu’elles sont décrites dans le bail, s’il n’assure pas le logement, s’il y a des retards de paiements répétés et constatés, preuves à l’appui, ou encore en cas de troubles graves de voisinage, et là encore, preuves à l’appui.
- Le propriétaire, s’il vend le logement libre, doit également vous donner une offre d’achat que vous aurez deux mois pour refuser ou accepter, cette offre doit vous parvenir également au moins six mois avant la fin du bail, en accusé-réception. S’il vend le logement « occupé », c’est-à-dire avec vous en tant que locataires, il n’a pas à vous faire d’offre de vente de préférence mais doit simplement vous tenir au courant du changement de propriétaire.
Comment obtenir un préavis réduit d’1 mois au lieu de 3 mois ? Quelles conditions, quelles démarches ?
Il existe certaines conditions pour lesquelles un préavis, courant normalement sur 3 mois, peut être réduit à 1 mois. Notez bien que le préavis court à compter de la date de réception de la lettre recommandée, et non de la date d’envoi.
- obtention d’un premier emploi
- mutation professionnelle
- perte d’emploi ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi
- si le locataire bénéficie du RMI
- s’il est âgé de plus de 60 ans et que sa condition physique justifie le changement de logement.
Attention cependant : le préavis réduit est valable aussi en fin de CDD ou de missions d’intérims, ce que trop peu d’agences et de propriétaires savent ou admettent. Si tel est votre cas, veillez à citer les arrêts suivants dans votre courrier envoyé en accusé-réception, pour la réduction du temps de préavis :
- pour les fins de mission d’intérim justifiant un préavis réduit à 1 mois : le départ des personnes en fin de mission d’intérim a été accordé par l’Arrêt de la cour d’appel de Nancy, 2ème chambre, le 19/09/2002 (confirmant le préavis réduit pour fin de CDD accordé par la Cour de Cassation Audience publique du 8 décembre 1999, Chambre civile 3 N° de pourvoi : 98-10206).
- pour les fins de CDD : le préavis réduit pour fin de CDD a été accordé par la Cour de Cassation Audience publique du 8 décembre 1999, Chambre civile 3 N° de pourvoi : 98-10206
Conservez bien évidemment une copie du courrier envoyé, de tous les échanges par lettre avec l’agence ou avec le propriétaire, ainsi que les accusés de réception de vos courriers qui peuvent être utiles à rappeler et à donner comme preuve de votre bonne foi et de votre respect des délais et des règles de votre part.
Concubins, PACS, époux et colocataires face au délai réduit de préavis en fin de bail
Ce préavis réduit est également valable en cas de bail entre époux, mais aussi entre concubins dont les deux noms figurent sur le bail, si l’un de deux concubins ou époux seulement remplit les conditions ci-dessus pour bénéficier d’un préavis réduit.
Vérifiez donc bien que vos deux noms figurent sur le bail, sans quoi, vous ne pourrez bénéficier de cette mesure de préavis réduit à 1 mois. Au besoin, procédez à la modification du bail pour qu’ils portent les deux noms des concubins pour éviter tout problème éventuel en cas de perte d’emploi, mutation ou nouvel emploi nécessitant que vous quittiez votre logement.
Cette mise à jour du bail au nom des deux locataires est très importante également en cas de départ de l’un des concubins : si le concubin qui quitte le logement est le seul à figurer sur le bail, l’autre concubin doit partir, sauf en cas de PACS ou si le concubin désirant rester dans le logement y réside depuis au moins un an, preuves à l’appui (factures EDF ou de services aux deux noms et à l’adresse du logement). Pour ces différentes raisons, n’hésitez pas à mettre à jour le bail de location !